Bất cập chính sách, nhiều dự án không thể triển khai

 

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra những bất cập của pháp luật hiện hành về nhà ở chưa được sửa đổi, bổ sung một cách triệt để, đặt ra vấn đề cần sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Điểm c, khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 (Luật số 61/2020/QH14) được Quốc hội khóa 14 thông qua ngày 17/06/2020; đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, việc sửa đổi, bổ sung này vẫn chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Không được công nhận chủ đầu tư, nguồn cung nhà ở giảm mạnh

Theo HoREA, tổng số dự án nhà ở được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt giảm mạnh trong 5 năm qua (năm 2016: 130 dự án; năm 2017: 130 dự án; năm 2018: 122 dự án; năm 2019: 22 dự án; năm 2020: 53 dự án);

Tổng số nhà ở huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây (năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017);

Trong 5 năm 2016-2020, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng ½ số thu của năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017;

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 4 năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm.

Cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật hiện hành: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng.

 

Trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, mà loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nên kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. 

Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp không nộp hồ sơ loại này nữa, vì có nộp thì cũng bị “bác”, nên số lượng loại dự án nhà ở không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn. 

Giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%); 

Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì Nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác. 

Nếu thống kê trong cả nước thì mức độ thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước.

HoREA cho biết, Điểm c, Khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) mới chỉ “nới lỏng” cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà thường là các dự án lớn, nên vẫn sẽ còn làm thất thu ngân sách nhà nước. 

Việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà các “ách tắc, vướng mắc” này là do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.

Cần sự thống nhất của pháp luật hiện hành

So sánh quy định về hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Luật Nhà ở 2014 với các quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, cho thấy “phạm vi điều chỉnh” vẫn hẹp hơn ngay cả khi Khoản 1, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 được điều chỉnh bởi Điểm c, khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, “Phạm vi điều chỉnh” của Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp: Trường hợp Nhà đầu tư “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, gồm các dự án có đất ở và các loại đất khác. Trong khi, số lượng loại dự án có đất ở và các loại đất khác chiếm khoảng trên dưới 80% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường;

Trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, gồm các dự án có 100% đất ở. Trong khi số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.

Với quy định này, Luật Nhà ở 2014 đã “bỏ sót” không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. Loại dự án này, mặc dù chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Trong khi đó, với cùng một hành vi tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng “phạm vi điều chỉnh” của Luật Đất đai 2013 cho phép “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (điểm b Khoản 1 Điều 169) trong “trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (Khoản 2 Điều 191).

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, phải “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án” (Khoản 2 Điều 193). 

Còn tại điểm a, Khoản 4, Điều 29 của Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo HoREA, việc sửa đổi bổ sung điểm c, Khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014) không làm phát sinh việc sửa đổi, bổ sung các điều luật khác; thậm chí có tác động tích cực đến công tác xây dựng pháp luật, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng; rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Bên cạnh đó, để có thời gian xem xét xây dựng hoàn thiện pháp luật về nhà ở, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ về việc xây dựng “Đề án xây dựng Luật Nhà ở” để đề xuất Quốc hội đưa vào Chương trình xây dựng pháp luật năm 2022. Tuy nhiên, nếu chờ đợi Quốc hội thông qua “Đề án xây dựng Luật Nhà ở” thì phải mất thời gian trên một năm rưỡi nữa, như vậy sẽ không kịp thời giải quyết khó khăn của các doanh nghiệp trong tình hình dịch CoViD-19./.

Thanh Nga

Bình luận
Ý kiến chuyên gia
Video
Thư viện ảnh
Tin tức nổi bật