Phí bảo trì chung cư và chuyện “Con kiến mà leo cành đa...”

Một vết gợn trong năm 2020 trong lĩnh vực quản lý vĩ mô cần nhắc lại bởi có nhiều tranh cãi, đó là việc Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bỏ việc thu phí bảo trì chung cư 2%.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng đã từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Theo ông, bởi quỹ này hoàn toàn không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Việc thu phí bảo trì 2% giá trị căn hộ đã được quy định trong Luật Nhà ở. Và ai cũng hiểu rằng, khi hình thành một điều luật liên quan đến hàng triệu con người, các nhà soạn luật đã phải cân nhắc kỹ lưỡng từ nhu cầu của cuộc sống và khả năng thực thi, rồi đưa ra Quốc hội bàn nát nước nát cái, vậy nay đùng một cái nói bỏ thì đâu có dễ. Không biết chừng sẽ gặp cảnh “con kiến mà leo cành đa...”, lập rồi khi thực hiện gặp một số khúc mắc, thế là bỏ; khi bỏ rồi lại phát sinh ra những điều bất cập khác, thế là lại lập...

Với ai thì không biết nhưng riêng với tôi, một người hơn 40 năm làm báo kinh tế và cũng ngần ấy năm ở chung cư tại 4 tòa nhà khác nhau, rồi hơn 10 năm chuyên trách theo dõi thị trường bất động sản, thấy rằng Luật Nhà ở quy định hình thành Quỹ bảo trì chung cư như vậy là rất cần thiết, và quỹ này cần hoạt động ngay khi một khu dân cư được hình thành.

Theo cái lý của HoREA, hiện nay, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM. Trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).

Quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp thoát nước... Trên thực tế, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Sau khoảng hơn 10 năm, quỹ bảo trì chung cư cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.

Thì ra, nguyên nhân đầu tiên dẫn đến đề xuất này của HoREA là con số 34/44 vụ tranh chấp tại nhà chung cư liên quan đến phí bảo trì, chiếm 77%. Thoáng nghe thì thấy với tỷ lệ chiếm quá bán như vậy, nhưng nghĩ lại mới thấy giật mình, vậy còn hàng trăm, hàng ngàn nhà chung cư đang sử dụng quỹ bảo trì một cách trơn tru, đang tạo nên một cuộc sống yên bình cho cả chục vạn hộ gia đình thì sao không tính vào đây?

Tôi chỉ xin lấy ví dụ về tòa chung cư mà tôi đang ở đã hơn 10 năm tại Khu đô thị Văn Khê (Hà Đông, Hà Nội). Chủ đầu tư đã thực hiện nghiêm chỉnh theo Luật Nhà ở, tức là hình thành ngay Ban quản trị tòa nhà sau khi quá nửa số hộ đến ở, trong đó có đại diện của mình tham gia. Ngay lập tức sau đó là bàn giao quỹ bảo trì để các hộ dân tự quản.

Từ đó đến nay, cuộc sống của ngót 300 hộ cư dân trong tòa nhà luôn luôn được quan tâm chu đáo cùng một cuộc sống yên bình, thân thiện. Đường ống nước Sông Đà bị vỡ (mà vỡ hàng chục lần chứ không ít), nước của tòa nhà bị cắt, ngay lập tức các xe cấp nước sạch được điều đến và bơm lên. Khi thấy có tình trạng mất trộm có thể xảy ra, một hệ thống camera được lắp đặt ở tất cả các tầng và trong thang máy. Khi máy bơm nước bị hỏng, lập tức được sửa chữa...

Tôi không tin là khi không có quỹ bảo trì ngay từ đầu, các tòa nhà vẫn thành lập được một Ban quản trị sẵn lòng lăn lộn để xử lý các vụ việc như đã nêu trên. Tôi cũng không tin rằng không có quỹ bảo trì mà khi nước của tòa nhà bị cắt, ngay lập tức các xe cấp nước sạch được điều đến và bơm lên; một hệ thống camera được lắp đặt ở tất cả các tầng và trong thang máy khi có biểu hiện không an ninh, an toàn; khi máy bơm nước bị hỏng, lập tức được sửa chữa...

Mà một điều lạ nữa là khi có ý định viết bài này, tôi lục tìm bản báo cáo tài chính của năm 2020 mà Ban quản trị tòa nhà gửi đến từng hộ gia đình để báo cáo và xin ý kiến đóng góp, thì thấy tổng số tiền tồn của quỹ năm sau lại cao hơn năm trước! Thì ra, chúng tôi đã chọn và bầu ra được những con người đáng tin cậy để quản trị quỹ này. Họ đã khai thác tối đa thế mạnh của tòa nhà để làm dịch vụ có thu cùng những khoản chi tiêu hợp lý.

Đấy, cuộc sống vẫn còn nhiều nơi tốt đẹp như thế chứ không như mấy vị tưởng tượng quanh cái bàn giấy của mình. Nay tự nhiên có ý kiến phủ nhận sự cần thiết của quỹ bảo trì này nên tôi cũng muốn tham gia đôi lời.

Lý do chủ yếu được nêu ra là hiện nay, những tranh chấp quanh quỹ này là do nhiều chủ đầu tư chiếm dụng cho mục đích riêng, không minh bạch, không bàn giao cho Ban quản trị. Cũng có trường hợp khi chuyển giao số kinh phí này thì Ban quản trị cũng tùy tiện sử dụng không đúng mục đích…

Thì ra trăm sự là xuất phát từ lòng tham của con người, nhưng một câu hỏi đặt ra, tại sao lòng tham này ảnh hưởng đến cuộc sống của rất nhiều người mà không bị pháp luật điều chỉnh?

Đọc lại hệ thống các văn bản pháp lý xung quanh vấn đề bảo trì và quỹ bảo trì chung cư thì thấy rằng có cả đấy, rất đầy đủ nữa là đằng khác. Thế nhưng không hiểu sao, các cơ quan thực thi pháp luật đã bất lực trong nhiều vụ việc.

Từ nhiều năm nay và ở nhiều tòa chung cư, quỹ bảo trì này đã giữ một vai trò quan trọng trong cuộc sống thường ngày của các hộ cư dân. Nào cháy máy bơm ư, nào tắc ống thoát nước ư, rồi hỏng ổ bi thang máy, rồi chống thấm chống dột…, trăm thứ bà rằn. Nếu lúc này mới đi từng hộ, rồi giải thích, rồi quyên góp… là việc không thể.

Vì thế, đối với người dân chung cư, những dịch vụ như vậy phải là ngay lập tức và chu đáo. Với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, những dịch vụ ấy rất được tôn trọng, coi đấy là một giá trị không thể thiếu của doanh nghiệp mình thì cho dù quỹ ấy do ai quản lý không còn quan trọng nữa, cốt là có sự công khai, minh bạch và dân chủ.

Nay, luật pháp đã có nhưng vì sự bất lực của các cơ quan thực thi khiến lòng tham lộng hành, liền đề xuất bỏ việc hình thành cái quỹ này quả là điều cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Về lý, quỹ bảo trì này là thuộc sở hữu của các hộ dân. Vì vấn đề an sinh lâu dài cho người dân, pháp luật đã yêu cầu phải hình thành quỹ này trong Luật Nhà ở. Con số 2% nhìn thì có vẻ không lớn, nhưng trong thực tiễn, có tòa nhà lên tới cả trăm tỷ đồng; vài chục tỷ đồng là phổ biến.

Để ngăn chặn lòng tham, luật cũng đã quy định quỹ phải được gửi công khai tại quỹ tín dụng, và đồng thời cũng giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương giám sát vấn đề này.

Nay, phần nào đó do pháp luật không nghiêm, để cho chủ đầu tư chiếm dụng và chiếm đoạt, để cho một vài Ban quản trị lộng hành, rồi đề nghị bỏ nó đi cho đỡ rách việc, rồi dồn cái “rách việc” ấy lên cuộc sống hằng ngày lên các cư dân, liệu có nên chăng?

Nghe nói, có vụ án chỉ cướp có mấy chiếc bánh mì mà bị tòa xử cho tối mắt tối mũi. Nay có những kẻ định lợi dụng cả chục tỷ  của quỹ bảo trì chung cư, chẳng lẽ pháp luật không thể ra tay?

Nguyễn Hoàng Linh

(*Tạp chí Xây dựng)

Bình luận
Ý kiến chuyên gia
Video
Thư viện ảnh
Tin tức nổi bật